Ile kosztuje prowadzenie wynajmu wakacyjnego (z liczbami rzeczywistymi)

Otrzymaliśmy setki pytań na temat finansowych aspektów prowadzenia Airbnb lub innego krótkoterminowego wynajmu wakacyjnego. Konkretnie: Czy możesz szczegółowo opisać wydatki i opłaty, które powodują uszczerbek na zysku? Czy są ukryte koszty? Jak dokładnie działają podatki od wynajmu? Ubezpieczenie?! POTWIERDŹ!

Niezależnie od tego, czy osoba, która nas pytała, rozważała zrobienie tego samodzielnie, czy po prostu była ciekawa (rozmowa o pieniądzach = emoji zainteresowanej twarzy), przedstawiamy to wszystko w nadziei, że to trochę rozjaśni sprawę i będzie pomocne dla każdego, kto może wahaj się, czy jest to opłacalna poboczna działalność. Naprawdę podobało nam się poznawanie tajników tych rzeczy – więc fajnie jest dzielić się tym, czego się nauczyliśmy.

Oczywiście istnieją wydatki, takie jak zakup, remont i wyposażenie domu, którego będziesz używać jako wynajmu wakacyjnego. Te duże, oczywiste koszty początkowe będą się różnić w zależności od projektu (podobnie jak spłata kredytu hipotecznego) – i do cholery, możesz wynająć własny dom, który jest już pełen mebli, więc ten post zaczyna się od ok, mam dom gotowy do wynajęcia, co teraz? punktu i pokrywa bieżące koszty operacyjne, które możesz ponosić z roku na rok.

Dzielimy się z Tobą PRAWDZIWYMI LICZBAMI z naszego doświadczenia. Tylko proszę, nie traktuj ich jako prognozy własnych kosztów, które oczywiście będą się różnić. Warto również przypomnieć ludziom, że dupleks to jeden budynek, ale są to DWA odrębne mieszkania do wynajęcia (w sumie 6 sypialni, 6 łazienek, 2 kuchnie, 2 salony, 2 pralnie, 2 podwórka itp.). Jeśli więc masz tylko jeden wynajem i/lub mniejszą powierzchnię, liczby te mogą być znacznie wyższe niż wszystkie, które poniesiesz.

Narzędzia

Istnienie mediów prawdopodobnie nie jest dla nikogo zaskoczeniem, ale to, ile naprawdę kosztują, może cię zaskoczyć, jeśli nie wykonasz obliczeń i nie spojrzysz na rok jako całość. W przeciwieństwie do typowego wynajmu długoterminowego, w którym najemca może być odpowiedzialny za niektóre lub wszystkie media co miesiąc, w świecie wynajmu wakacyjnego zazwyczaj płacisz za nie wszystkie. W bliźniaku płacimy za następujące media:

• Woda i kanalizacja
• Elektryczność
• Zbiórka śmieci
• Internet
• Usługi telewizyjne/streamingowe (zapewniamy Sling i Netflix)

W przypadku innych osób lista może również obejmować gaz, olej lub propan (w zależności od źródła ciepła), a nawet opłaty parkingowe lub HOA.

Nasze media połączone po obu stronach bliźniaka kosztuje około 5200 dolarów rocznie na podstawie ostatnich 12 miesięcy. Najważniejszą rzeczą do przemyślenia jest to, że media nie znikają, gdy dom nie jest wynajmowany (co może być bardzo ważne, jeśli wynajmujesz miejsce sezonowo). Nasze rachunki za prąd i wodę nieco spadają, gdy zużycie energii jest mniejsze poza sezonem, ale istnieją opłaty minimalne, które utrzymują je na poziomie około 150 dolarów miesięcznie.

Rozważaliśmy wstrzymanie niektórych naszych usług dupleksowych (takich jak internet lub wywóz śmieci) na wolne miesiące zimowe, ale wiele z nich wiąże się z wysoką opłatą za ponowne podłączenie, która niweczy wszelkie potencjalne oszczędności. Jesteśmy w stanie wstrzymać niektóre nasze subskrypcje telewizji strumieniowej (Netflix i Sling), gdy wiedzieliśmy, że poza sezonem miejsce będzie puste przez cały miesiąc, co było miłe. (Tylko nie zapomnij uruchomić ich ponownie przed następnym gościem!).

Pielęgnacja trawników / Zarządzanie nieruchomościami

Jeśli kiedykolwiek wynajmowałeś dom wakacyjny, prawdopodobnie przywykłeś do tego, że na rachunku widzisz opłatę za sprzątanie. Jest to zazwyczaj koszt sprzątania domu po Twoim pobycie, tak aby był gotowy na przyjęcie kolejnych gości (obejmuje to pranie, pościelenie łóżek, wyładunek naczyń itp.). Pobieramy opłatę za sprzątanie w wysokości 150 USD za pobyt, ponieważ dokładnie tyle pobiera od nas sprzątaczka. Więc ten koszt to totalna bzdura z naszej strony. Zero dolarów wydanych na rok , poza wakacyjną wskazówką ;)

Ale poza opłatą za sprzątanie możesz ponosić inne regularne koszty utrzymania, aby było gotowe dla każdego gościa. Mogą to być np. pielęgnacja trawnika, obsługa basenu lub wanny z hydromasażem, a nawet odśnieżanie, jeśli gościsz w zimowym miejscu. Płacimy małej lokalnej firmie zajmującej się architekturą krajobrazu za koszenie podwórek i wietrzenie zewnętrznych obszarów bliźniaka zgodnie ze stałym i niezawodnym harmonogramem. Na szczęście nie jest to koszt całoroczny (w miesiącach zimowych nic się nie dzieje), ale ponieważ pojawiają się częściej wiosną i latem, kiedy wszystko rośnie jak szalone, co daje około 800 dolarów rocznie .

Pamiętam, że podczas naszego ostatniego wynajmu na Florydzie był facet od basenu ORAZ osobna ekipa zajmująca się trawnikiem, która przyszła, kiedy tam byliśmy. Nie przekazał nam też żadnych kosztów bezpośrednio podczas rezerwacji, więc pokrył je z jego zysku z wynajmu.

Kolejnym potencjalnym wydatkiem byłoby zatrudnienie lub skorzystanie z usług profesjonalnego zarządzania nieruchomościami lub zarządzania wynajmem. Mogą zdjąć wiele z Twoich barków (obsługa rezerwacji, sprzątanie i pojawiające się problemy), ale zazwyczaj pobierają procent od każdej rezerwacji. W Cape Charles stawka wynosi około 20%, ale liczba ta może się różnić w zależności od obszaru i oferowanych usług.

Uzupełnianie materiałów eksploatacyjnych

Ponieważ decydujemy się na zapewnienie naszym gościom materiałów eksploatacyjnych, nie tylko kupiliśmy początkowy zapas, ale musimy także uzupełnić wszystko, gdy się wyczerpie. Oto lista tego, co zapewniamy:

• Papier toaletowy (zapewniamy 6 rolek na stronę dupleksu)
• Ręczniki papierowe (1 rolka w każdej kuchni)
• Serwetki (stos w misce w każdej jadalni)
• Chusteczki (1 opakowanie na łazienkę – nie wymieniamy ich co tydzień, tylko w razie potrzeby)
• Gąbki (1 nowa gąbka w każdej kuchni)
• Worki na śmieci (2 w każdej kuchni i wszystkich łazienkach)
• Torby do przechowywania z folii aluminiowej i Ziplock w różnych rozmiarach
• Szampon, odżywka, mydło do rąk i żel do mycia ciała
• Proszek do prania, płyn zmiękczający do tkanin i odplamiacz
• Sól i pieprz oraz oliwa z oliwek do gotowania
• Fusy z kawy, torebki herbaty i torebki cukru

Za każdym razem, gdy dzielimy się tym, co zapewniamy naszym gościom, słyszymy od ludzi, którzy to mówią my też to wszystko robimy! i inni, którzy mówią Co?! nikt tutaj takich rzeczy nie podaje! Domyślam się, że różni się to w zależności od regionu, ale wiele innych obiektów do wynajęcia w Cape Charles również oferuje podobne obiekty. W ostatecznym rozrachunku, jeśli dzięki temu nasi goście poczują się jak w domu, cieszymy się, że mamy go pod ręką.

Wszystko powiedziane, wydaliśmy 900 dolarów na powyższe pozycje W tym roku. Ponownie, może to wcale nie być duża pozycja w twoim regionie – ale mądrze jest dowiedzieć się, co planujesz mieć dostępne i ile, twoim zdaniem, będzie to kosztować, aby uzupełniać rzeczy przez cały rok.

Dodatkowa pościel i ręczniki

Może to być coś specyficznego dla sposobu działania naszej sprzątaczki, ale na początku lata poradziła nam, abyśmy trzymali pod ręką KOMPLETNY dodatkowy zestaw pościeli i ręczników, w ten sposób na wypadek, gdyby pranie nie zostało ukończone na czas lub pojawiła się plama wymagające dłuższego leczenia, nadal mogła zostawić naszym kolejnym gościom wszystko, czego potrzebowali. Dla nas oznaczało to zakup:

• 8 dodatkowych ręczników kąpielowych
• 6 dodatkowych ręczników plażowych
• 12 dodatkowych myjek i ręczników
• 1 dodatkowy zestaw prześcieradeł typu queen-size oraz 1 poszwa na kołdrę i wkładka typu queen-size (rzuciliśmy kostką, aby stwierdzić, że jest mało prawdopodobne, aby oba łóżka typu queen-size były poplamione)
• 2 dodatkowe zestawy podwójnych prześcieradeł i 2 podwójnych kołder

Właściwie powinieneś podwoić te liczby, ponieważ zrobiliśmy to KAŻDEJ STRONY. Dzięki Bogu za zamkniętą szafę właściciela, w której umieściliśmy dodatkowe rzeczy w pojemnikach.

Nigdy nie polegaliśmy na tzw kompletny dodatkowy zestaw, ale zdarzało nam się wpaść i złapać jeden lub dwa zapasowe rzeczy więcej niż raz, więc zdecydowanie cieszymy się, że je mamy (zwłaszcza dwie dodatkowe poszwy na kołdry!). Ten dodatkowy zapas pościeli i ręczników kosztował nas ponad 400 dolarów za stronę (w sumie 800 dolarów) . W ciągu ostatnich kilku miesięcy musieliśmy także wymienić kilka ręczników (jesteśmy bardzo szczęśliwi, że to wszystko, co musieliśmy wymienić!), więc albo kupuj dodatki z wyprzedzeniem, albo zarezerwuj niewielki budżet na wymianę przypadkowych elementów jak pójdziesz, to prawdopodobnie mądry pomysł.

Ubezpieczenia i podatki

Teraz przechodzimy do zabawnych rzeczy (ha!). Zacznijmy najpierw od ubezpieczenia.

Mamy nadzieję, że nie zaskoczy Cię fakt, że Twoja nieruchomość powinna być ubezpieczona, ale stwierdziliśmy, że ubezpieczenie dupleksu wymaga trochę nauki. Ale wyszliśmy po drugiej stronie! Czynnikami komplikującymi ubezpieczenie naszego dupleksu są: 1) fakt, że jest to wynajem krótkoterminowy, który jest traktowany inaczej niż rezydencja na pełen etat oraz 2) bliskość wody (więcej wody, więcej problemów – przynajmniej tak jest) mówią ubezpieczyciele). Te dwa czynniki oznaczały, że mieliśmy ograniczone możliwości, ale ostatecznie wybraliśmy trzy polityki, które wspólnie zapewniły nam spokój ducha.

1. Polisa ubezpieczeniowa nieruchomości na wynajem wakacyjny: jest ona podobna do polisy właściciela domu, którą możesz mieć w swoim głównym miejscu zamieszkania. Tylko upewnij się, że wszystko, co otrzymasz, obejmuje wynajem krótkoterminowy.
2. Dodatkowa polisa odpowiedzialności cywilnej: została polecona przez kilku znajomych, którzy również wynajmują mieszkanie wakacyjne, i zapewnia dodatkową ochronę przed wszelkimi możliwymi wypadkami, obrażeniami itp.
3. Polityka przeciwpowodziowa: technicznie rzecz biorąc nie znajdujemy się na terenach zalewowych, ale większość mieszkańców Cape Charles uważa to za rozsądne.

Nie potrzebujemy żadnej z tych dwóch ostatnich polis w przypadku naszego głównego miejsca zamieszkania tutaj, w Richmond, ale jeśli wynajmujesz swoje główne lub dodatkowe miejsce zamieszkania w niepełnym wymiarze godzin, możesz skonsultować się z ekspertem, aby upewnić się, że jesteś wystarczająco objęte dotychczasową polisą. Wiele standardowych polis dla właścicieli domów może nie wystarczyć, jeśli szkoda lub zdarzenie miało miejsce, gdy w Twoim domu przebywał krótkoterminowy najemca.

Jeśli myślałeś, że ubezpieczenie to fajna zabawa, chłopcze, pokochasz podatki! Podatki to część, o której wydawało nam się, że wiemy najmniej, ale łatwo ją rozgryźć. Potraktuj to więc jako wskazówkę, aby sprawdzić, jakie terminy będą obowiązywać w dowolnym mieście, w którym prowadzisz wypożyczalnię (zadzwoń do lokalnego urzędu, sprawdź ich stronę internetową lub zapytaj innych gospodarzy w Twojej okolicy). Ale pamiętaj też, że jeśli wydaje się to skomplikowane, wszyscy, z którymi rozmawialiśmy w naszych różnych urzędach rządowych, byli bardzo szczęśliwi, mogąc pomóc (prawdopodobnie byli zachwyceni, że próbujemy płacić podatki – ha!) i w ciągu tygodnia lub dwóch zrozumieliśmy, jak to działa z tego.

Za apartament dwupoziomowy płacimy:

• Roczny podatek od nieruchomości powiatowy
• Roczny podatek od nieruchomości w mieście
• Kwartalny hrabstwowy podatek przejściowy (w szczególności podatek od dochodu z wynajmu wakacyjnego)
• Miesięczny podatek przejściowy w mieście
• Miesięczny stanowy i lokalny podatek od sprzedaży

Podatki od nieruchomości pobierane przez dwie miejscowości, w których znajduje się apartament (dwie pierwsze pozycje wymienione powyżej) naliczane są od samego domu, a nie od tego, ile lub jak mało go wynajmujemy. Ale pozostałe to procenty tego, co zarabiamy z naszych dochodów z wynajmu i musimy obliczać i składać dla nich dokumenty co miesiąc lub co kwartał (chociaż teraz Airbnb automatycznie pobiera podatek od sprzedaży w Wirginii, gdy goście meldują się na ich stronie – ale wszystkie latem musieliśmy je ręcznie usunąć z naszych wypłat Airbnb).

Być może będziesz mieć szczęście i Twoje miasto nie będzie pobierać tymczasowego podatku mieszkaniowego, ale może się zdarzyć, że zostaniesz obciążony dwukrotnie tak jak my: raz przez miasto, a potem ponownie przez hrabstwo. Mam wrażenie, że ciągle powtarzam w tym poście, że bardzo się różnią, ale podatki też to robią. Na przykład mój tata ma mieszkanie do wynajęcia w innym stanie i płaci przejściowy podatek mieszkaniowy w wysokości 3%, podczas gdy nasz w Cape Charles wynosi 6%. Pomiędzy tymi dwoma przejściowymi podatkami mieszkaniowymi i podatkiem od sprzedaży, około 11% wszystkich rezerwacji, jakie mieliśmy tego lata trafił do stanu, hrabstwa i miasta w formie podatków. Należy pamiętać, że nie obejmuje to podatku od nieruchomości.

Zatem w przypadku dupleksu nasze łączne podatki i ubezpieczenie na ten rok wyniosły około 13 400 dolarów . Długa historia – zdecydowanie powinieneś znać swoje obowiązki podatkowe, gdy rozważasz opłacalność wynajmu, ponieważ z pewnością mogą one wpłynąć na Twój zysk.

jak wymienić światło fluorescencyjne

Opłata dla gospodarza Airbnb

Jeśli prowadzisz wynajem za pośrednictwem witryn takich jak Airbnb, VRBO lub HomeAway, pamiętaj, że one również pobierają obniżkę stawki za noc. Jako gość prawdopodobnie jesteś przyzwyczajony do płacenia opłaty doliczanej do całkowitej stawki za noc, ale za kulisami Airbnb odlicza również opłatę w wysokości 3% od stawki za noc, zanim zapłaci gospodarzowi. Wydaje mi się więc, że ani gość, ani gospodarz nie otrzymują podanej stawki za noc. Ha! Tak naprawdę nie uwzględniamy tej 3% opłaty w naszych kalkulacjach kosztów operacyjnych (lub sumie na końcu tego posta), ponieważ są to pieniądze, których nigdy nie widzimy. Pamiętaj więc, że kiedy ustawisz stawkę za noc, część z niej trafi do dowolnej witryny wynajmu, którą wybierzesz.

Pytają nas, dlaczego wybraliśmy Airbnb, a nie inne obiekty do wynajęcia na wakacje, takie jak VRBO czy HomeAway, a odpowiedź jest taka, że ​​przeprowadziliśmy ankietę wśród kilku znajomych oferujących obiekty do wynajęcia i każdemu z nich najbardziej podobał się ten interfejs. Więc poszliśmy na to. Póki co bardzo nam się to podoba. Rozważaliśmy umieszczenie dupleksu w wielu witrynach, ale usłyszeliśmy, że może być trudno uniknąć podwójnej rezerwacji dat, jeśli prowadzisz wiele kalendarzy na różnych platformach.

Różne koszty

I chociaż w tym poście staraliśmy się być bardzo dokładni, nie możemy przewidzieć wszystkiego, co możesz napotkać po drodze. W tym roku, prawdopodobnie wydaliśmy około 750 dolarów na różne przedmioty. Na szczęście nie wydarzyło się nic szalonego (nie musieliśmy wymieniać systemu HVAC ani nic podobnego), ale jednym drobnym przykładem jest to, że dowiedzieliśmy się, że stan i miasto również pobierają niewielką opłatę za roczną licencję na prowadzenie działalności (i przeprowadzają coroczną inspekcję wynajmu aby mieć pewność, że co roku nadal kodujemy na bieżąco), więc był to mały, nieplanowany wydatek, który nas zaskoczył – ale teraz, gdy już się do tego przyzwyczailiśmy i wiemy, co robić, jest to łatwe.

Istnieją oczywiście koszty, takie jak wymiana rzeczy, które się psują, płacenie konserwatorowi za naprawę nieprawidłowo działającego urządzenia, a nawet dodanie/zmiana określonego udogodnienia w domu. Konkretnym tego przykładem jest to, że w połowie lata wydaliśmy 250 dolarów na dodawanie Zasłony zaciemniające do dwóch sypialni od frontu w duplexie, po tym jak kilku gości wspomniało, że wcześnie rano było tam bardzo jasno. Tak więc, chociaż może to stanowić uszczerbek dla Twojego budżetu, jest to część zabawy i przygody polegającej na zapewnieniu niesamowitych wrażeń osobom przebywającym w Twoim domu. A propos…

Decydujemy się również na pozostawienie naszym najemcom małego prezentu powitalnego po przyjeździe. Jest to odręczna notatka zawierająca kartę podarunkową na lody lub pamiątkę w jednym z lokalnych sklepów w mieście, wraz z podstemplowaną pocztówką. Ponownie, zdecydowanie nie jest to koszt, który musisz ponieść, ale chętnie to zrobimy w nadziei, że nasi goście będą zadowoleni z pobytu i będą odwiedzać niektóre ze świetnych lokalnych firm – i wydaje się, że naszym gościom też się to podoba. Kto nie lubi lodów?!

Owińmy tego szczeniaka. Oszczędzę ci trochę przewijania i podsumuję całą powyższą matematykę. Łącząc wszystkie koszty, które właśnie przedstawiliśmy, to około 21 750 dolarów rocznych kosztów operacyjnych dla bliźniaka w tym roku. Ponownie, dotyczy to dwóch oddzielnych lokali do wynajęcia, więc prawdopodobnie jest wyższy niż wynajem pojedynczy lub mniejszy. Jednak nie chodzi nam o całkowitą liczbę, a bardziej o różnorodność kosztów po drodze. Jeśli więc zastanawiasz się nad założeniem Airbnb, mam nadzieję, że ten post będzie punktem wyjścia do ustalenia własnych kosztów operacyjnych w kategoriach, które tutaj wymieniłem.

I chociaż powyższa liczba wydaje się duża, mamy szczęście, że w 2019 roku udało nam się zarezerwować wystarczającą liczbę noclegów, aby nadal osiągać zysk, gdy już wszystko zostało powiedziane i zrobione (przybijamy piątkę, ktoś?!). Czy w najbliższym czasie nie będziemy już musieli ponosić wszystkich kosztów budowy i wyposażenia? Nie! Ale przynajmniej jesteśmy na dobrej drodze i musimy się wiele nauczyć, a przy okazji dobrze się bawić.